- La edificabilidad aprobada agota el mercado de vivienda para tres años
- El convenio obliga a una innovación de elementos que permite torres de ocho plantas
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 El convenio universitario o "El Negocio del Siglo" · Autor: Estepona Información |
El pasado día 5 de Noviembre el alcalde de Estepona, David Valadez, acompañado de parte del Equipo de Gobierno, anunciaba el acuerdo alcanzado con la propiedad de los suelos que harían posible la construcción de la futura universidad y la Ciudad Deportiva y daba cuenta de la publicación en el BOP del texto del convenio que habría de regular el mismo. Pocos días más tarde, apenas transcurrido el fin de semana, los primeros interesados, ciudadanos, colectivos y partidos políticos, comenzaban mostrar sus dudas sobre un texto que no se parece en nada a lo que cabria esperar del mismo, máxime tras la experiencia acumulada en esta materia y el hastío que este tipo de anuncios provocan en la ciudadanía en ras de una campaña electoral. Hasta el momento, tres colectivos, la Plataforma Vecinal y dos partidos políticos, UPyD y BNA, han anunciado y publicado en distintos foros de opinión, la presentación de alegaciones a este proyecto de convenio, mientras que l Asociación de Empresarios, en boca de su presidente, Gabriel Rubio, ha manifestado su apoyo al mismo tras una reunión celebrada con el alcalde el pasado miércoles.
CONVENIO URBANÍSTICO
Estepona Información, con el asesoramiento de profesionales del sector, ha realizado un análisis exhaustivo del texto del convenio desde tres puntos de vista distintos: las plusvalías generadas para los propietarios del suelo como consecuencia del desarrollo del planeamiento, su influencia en el futuro desarrollo y crecimiento de la ciudad y, lo que verdaderamente interesa a los ciudadanos, si el texto que se ha expuesto al público garantiza la viabilidad del proyecto universitario.
En relación al primero de los asuntos, las cuentas no pueden estar más claras. El Ayuntamiento podría haber optado, tal como señala la Ley Estatal de Suelo, por la ocupación y expropiación de los sistemas generales necesarios para sus fines (Universidad y Ciudad Deportiva) a valores de rústico o bien por su compensación por unidades de aprovechamiento urbanístico dentro de la misma Área de Reparto propuesta. A la primera opción, el propio Ayuntamiento reconoce su imposibilidad en el propio texto del convenio, probablemente porque habrían de pagarse de fondos de Patrimonio Municipal de Suelo de los que no se dispone al haberse agotado los mismos para el pago de nóminas y gasto corriente a lo largo del presente año.
Según señala el Plan General de 1994, los suelos afectados tienen una edificabilidad por metro cuadrado de suelo entre el 01,0 y 0,45. Es decir, mínimo, antes de cualquier actuación urbanística de 0,10 metros de techo por metro cuadrado de suelo. Así pues, el SUPR2 (Guadalobón), con una superficie de 636.086 m2, tendría antes de la firma del convenio una edificabilidad consolidada de 57.247,74 m2 de techo en favor de sus propietarios según el PGOU de 1.994. El sector SUNP-O6 (Arroyo Vaquero), por su parte, con una superficie de 1.495.126 m2 de suelo, alcanzaría una edificabilidad máxima de 134.561,34 m2 de techo, según el citado PGOU del 94, una vez efectuada al Ayuntamiento la cesión de los sistemas generales de la Universidad en Guadalobón y la Ciudad Deportiva en Arroyo Vaquero y adscritos sus aprovechamientos en favor de los propietarios del suelo en el área de reparto. Es decir, que el techo máximo edificable de partida ascendería a 191.809,08 m2de techo con los sistemas generales ya en poder del Ayuntamiento en el conjunto de los dos sectores afectados.
El convenio propuesto modifica el techo edificable del 0,10 al 0,225 en el área de reparto de Guadalobón y hasta el 0,30 en Arroyo Vaquero, para un total de techo máximo edificable de 143.569,35 m2t en Guadalobón y 448.538, m2t en la zona de Arroyo Vaquero, es decir un total conjunto de 592.107,35 m2t en el conjunto de los dos sectores y con un número máximo de viviendas autorizadas de 1,914 en Guadalobón y 4.445 en Arroyo Vaquero, hasta un total de 6.399 en el conjunto de los dos sectores.
PLUSVALÍAS
Huyendo de los lugares comunes tan habituales cuando de asuntos urbanísticos se trata, lo que resulta evidente es que los propietarios de los suelos habrán obtenido tras la aprobación del convenio por el pleno y el desarrollo del planeamiento una importante plusvalía. Concretamente en metros cuadrados de aprovechamiento, han incrementado su edificabilidad en 400.298,27 m2t. A los efectos de calcular la posible plusvalía económica resultante del exceso, hemos acudido a la valoración que la Agencia Tributaria, en los trabajos de valoración realizados con motivo de la venta de aprovechamientos investigados en el marco de la Operación Astapa, realizó en parcelas colindantes, en concreto la valoración realizada para la promoción Valle Romano, que establecen en 370,72 euros por metro cuadrado en techo residencial. Por tanto, derivadas del presente convenio, las plusvalías obtenidas ascenderían a 148 millones de euros en su conjunto.
En la rueda de prensa ofrecida tras el anuncio del convenio, el alcalde esteponero anunciaba que la propiedad avalaría con 43 millones de euros las obras de urbanización necesarias para el desarrollo de ambas áreas de reparto. Según la información obrante en poder de Estepona Información, la citada cantidad correspondería a los avales que los propietarios habrían de entregar al Ayuntamiento antes de la aprobación definitiva del planeamiento para garantizar las infraestructuras contempladas en el Plan General de Ordenación Urbana y cuya carga les corresponde según las normas particulares de la programación de los suelos. La pregunta que debemos hacernos los ciudadanos, olvidando tópicos, es, en consecuencia ¿en qué grado participa el Ayuntamiento, en consecuencia la ciudad, de las citadas plusvalías? ¿Qué infraestructuras, equipamientos, dotaciones y/o compensaciones obtiene la ciudad de las lícitas plusvalías de un inversor?
Por lo visto hasta el momento, nada. Un convenio opaco que sólo beneficia a una de las partes no es un convenio, es una cesión. La construcción de la Universidad, amén de otro tipo de infraestructuras imprescindibles, hasta llegar a un reparto justo de las plusvalías debe ser absolutamente innegociable para el Ayuntamiento. Ciento cuarenta y ocho millones de euros, más de veinticuatro mil millones de las antiguas pesetas para orientarnos mejor ante la elevada cantidad, deben dar para mucho. Y son muchas las necesidades y carencias que a día de hoy tiene nuestra ciudad para renunciar a ellas.
MODELO DE CIUDAD
Otro de los aspectos a contemplar en el marco del convenio es la existencia de un modelo de ciudad, de esos que continuamente leemos en los medios de comunicación y con lo que se les llena la boca a los políticos cuando están en la oposición y, sin embargo, se saltan a la torera cuando alcanzan el gobierno. El llamado "desarrollo sostenible" toma su sinrazón de ser en la innovación puntual de elementos, contemplada en este convenio y que permite modificar la tipología de la construcción pasando de la unifamiliar exenta, adosada y poblado mediterráneo a incorporar la colectiva abierta, un tipo de construcción en altura que permite elevar hasta ocho plantas sobre el nivel del suelo. Sin entrar en disquisiciones sobre el modelo constructivo, hay muchas visiones diferentes en cuanto la ocupación en altura, al permitir mayores espacios verdes o su condición de pantalla urbanística, lo que es de destacar es que quienes hoy aprueban esto son los mismos que llevan años denostando este modelo. Por otra parte, la aprobación del convenio supone la construcción de 6400 nuevas viviendas en una zona ampliamente saturada - Sólo Valle Romano anuncia más de 5000 - a las que habrán de añadirse las que permanecen sin vender a causa de la crisis, además de las 1500 de reciente aprobación como consecuencia del convenio de El Saladillo, en los terrenos propiedad de la Casa Real Saudí.
Según los datos del INE, el crecimiento de la población en Estepona desde el último Plan General en 1994, ha sido de algo menos de 30000 habitantes en quince años, es decir, a razón de 2000 personas/año. Si tenemos en cuenta que un plan general tiene una vigencia idónea de 12 años, el crecimiento previsto para los próximo tres cuatrienios, de mantenerse la tendencia, será de 24000 nuevos habitantes en nuestra ciudad. Si le aplicamos el ratios de ocupación de vivienda, 2,4 habitantes por cada una, veremos como crecimiento previsto en este período, 10000 viviendas, se encuentra copado en un 79 % por los dos convenios negociados por el gobierno de Valadez. Todo lo anteriormente señalado, limitando el estudio a los convenios aludidos y cercenando, prácticamente de forma definitiva, la iniciativa del resto e promotores de la ciudad que ven como se elimina la posibilidad de la libre competencia y un crecimiento racional.
UNIVERSIDAD
Con todo, e insistiendo en lo apuntado en los destacados incluidos en esta misma página, lo que en modo alguno se garantiza, en base a lo conocido, es la construcción de lo que deberá ser la futura Universidad de Estepona. Ni desde el punto de vista económico, en el que el pueblo de Estepona no comparte ni participa de las legítimas plusvalías generadas, ni lo que es mucho más importante, desde el punto de vista de las sensibilidades que el asunto universitario suscita entra la población de nuestra ciudad, harta ya de estar harta de un asunto recurrente, manido e imprescindible también para entender la especial coyuntura de nuestra ciudad. Los grupos políticos tienen la palabra y los ciudadanos estarán atentos y vigilantes de lo que decidan.
Dudas razonables que afectan a la propiedad de los terrenos
De entre las muchas y llamativas carencias que se orsrevan en el texto del convenio sometido a información pública , sorprende que entre los futurosa firmantes del mismo, una vez aprobado por el pleno tras la resolución de alegaciones, no figure la propiedad del 12,5 % de los mismos.
El documento propuesto estaría suscrito por David Valadez como alcalde de Estepona, Luis Ilaraza como representante de Urbanizadora XXI, propietaria del 51% de los terrenos, José Hidalgo, en representación de Proyectos Arroyo Vaquero SL y Proyectos Guadalobón, SL, que representan el 36,75 % de la propiedad de los sectores. Esa decir, el 87,5 % de la propiedad. El resto de la propiedad, es decir el 12,5 %, pertenece a la mercantil Inmobiliaria Acinipo, SLU, perteneciente a Unicaja, quién, si bien figura como una de las afectadas por el convenio no participa a la hora de la firma
La razón a esta ausencia la encontramos en el punto IX del convenio en el que las sociedades firmantes afirman estar en negociaciones con la filial de Unicaja para adquirir el 12,5 % de los terrenos propiedad de ésta, comprometiéndosea a acreditar su adquisición antes de la firma del convenio. Es decir, después de su aprobación por el pleno y, logicamente, de la consolidación del nuevo techo edificable.
La exposición pública del expediente puede ocasionar la nulidad del acto administrativo
Es materia común en los últimos tiempos que el proceso de exposición pública de documentos urbanísticos haya llevado aparejados problemas en la delegación de Urbanismo. El expediente de adaptación del Plan general a la LOUA ha sido uno de los últimos. En los días precedentes han sido varias las voces que se han quejado de la falta de parte del expediente administrativo, en concreto el acuerdo marco entre la conserjería de Innovación, la UMA y el Ayuntamiento que, misteriosamente, desapareció del conjunto de los documentos que componían el expediente. En relación a esto, en la copia foliada que obra en poder de Estepona Información no se incluye la página 9 del mismo, precisamente la que contiene la firma de las partes y en la que se pone de manifiesto la obligatoriedad del Ayuntamiento de garantizar la obtención de los recursos necesarios para la puesta en marcha del proyecto, incluidas la urbanización y construcción de instalaciones.
La Universidad, la gran ausente
Cuando en febrero de 2008 se hacía efectiva la firma del acuerdo marco de colaboración entre la UMA, representada por su rectora, Adelaida de la Calle, el consejero de Innovación, Ciencia y Empresa, Francisco Vallejo y el entonces alcalde de Estepona, Antonio Barrientos, poco podían suponer la situación que habría de darse sólo dos años más tarde. Transcurrido este lapsus de tiempo, prácticamente ninguna de las condiciones establecidas en el citado acuerdo marco se han cumplido. Ni se han efectuado los estudios de viabilidad del proyecto y el plan de actuación previo, contratados, por cierto, sin que se haya desembolsado un sólo euro, como se puso de manifiesto en la reunión recientemente mantenida entre los distintos portavoces de los grupos políticos y el responsable del informe a instancias del propio Valadez, ni se ha constituido la fundación que tendría por objeto la gestión del proyecto y diera cumplimiento a los objetivos contemplados en el apartado tercero del citado acuerdo marco. El objeto del mismo, dos años más tarde, ni siquiera se ha puesto sobre la mesa por el equipo de Gobierno que preside Valadez. El "campus" del Deporte e Industria del Ocio de Estepona, tal como se definía en el acuerdo - "un proyecto innovador que integre el conjunto de elementos de formación, capacitación, investigación e innovación, en una estructura funcional única que sume a los elementos necesarios vinculados ala formación, los centros de investigación, desarrollo e innovación relacionados con el deporte y la industria del ocio"- no ha sido en absoluto prioridad para este gobierno. De hecho, en todas y cada una de las intervenciones públicas de cualquiera de las personas responsables de la negociación, este apartado es un absoluto desconocido. La Universidad, al menos a priori, camina en paralelo al proyecto. Es decir, al menos por el momento, es difícil que lleguen a coincidir.
